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成都天府新区社保购房资格越来越大,有什么影响?

文章出处:未知责任编辑:admin作者:admin人气: 发表时间:2019-07-21 19:33 字体大小:【
前段时间,有读者在问问吴思竹咨询我们,问题的大概意思是:天府新区马上就会有大量有资格的购房者了,会不会引起新房和二手房涨价呢?
 
看到这个问题,我立马就联想到了缘由,这位读者说的可能是2017年7月20日成都启动的“人才新政十二条”,当年政策一出,的确吸引了不少本科及以上学历的人才扎堆落户成都,其中尤以天府新区最受瞩目。
 
掐指一算,按照成都“515”新政的规定,不论是户口+一年社保的购房资格,还是两年户口的购房资格,这波享受到落户新政的“人才”的确陆陆续续可以在天府新区置业了。
 
 
 
超11万人陆续拥有天府新区资格,影响到底有多大?成都天府新区社保购房资格
坦白讲,看到上面那个问题时,我的第一反应就是:你想多了,不过别人毕竟是花钱问的问题,我也不能简单几个字就给别人驳了(捂脸)。
 
但是,这也不是简单一句话就能回复的,作为成都楼市主力供应和销售的区域,天府新区的确牵动着不少人的关注,那到底这波扎堆落户的“人才”会给天府新区楼市带来怎样的影响?我觉得有必要从需求端、住宅供应端和土地供应端三方面进行分析。
 
需 求
 
超11万“人才”已落户天府新区
 
但有效需求或大打折扣
 
2017年7月20日,成都颁布“人才新政十二条”,截至2018年1月左右,天府新区一共吸引了约5.4万“人才”落户天府新区。
 
2018年全年,天府新区新增落户青年6.2万人。
 
综合上面两项数据,也就是说,截至2018年年底,天府新区通过新政落户的“人才”共计11.6万人。
 
当然,以上,还仅仅是通过“人才”落户的方式统计的人数,实际落户人数肯定是超过11.6万这个数字的。
 
超11万人陆续拥有天府新区资格,影响到底有多大?
但是,这些落户的“人才”实际能够形成的需求是需要大打折扣的。
 
一方面是因为落户的“人才”不一定都有迫切的置业需求。这个就不需要多说了,原因也比较多,毕竟又不是去菜市场买白菜,说买就能买的事。
 
另外一方面,“人才”落户的政策是2017年7月20日颁布的,如果置业者落户天府新区后,同时天府新区社保满一年,也能够在天府新区置业,那么,截至今天,也应该陆陆续续消化不少需求了。
 
这样抛开一算,实际能在今后形成的有效需求就需要大打折扣了。
 
存 量
 
去化周期还需要11个月
 
我查询了近三年来天府新区的供应和存量情况,一直是处于市场高位,2017年,去化周期更是达到了17.07个月。
 
2018年的成交量虽然较2017年有大幅上涨,但在供应的高压下,存量仍然在高位徘徊。
 
以下两张图可以充分的说明,分别是2018年成都各区域住宅量价图和各行政区域2018年供销存价对比图,来自中成房业。
 
 
 
超11万人陆续拥有天府新区资格,影响到底有多大?
 
 
超11万人陆续拥有天府新区资格,影响到底有多大?
可以看到,2018年天府新区的成交面积有277万平方米,较2017年有超130%的涨幅,但供应量也有约96.7%的涨幅,在供应持续的高位徘徊下,天府新区的高存量问题依然存在,直到2018年年底,整个天府新区存量面积达到了259万平方米,即便是2018年这么“火热”的市场,都还需要11个月的去化时间。
 
可见,天府新区已有的存量,是较为充足的。
 
新增供应
 
一大波供应还在路上
 
这一方面来自于待售项目可形成的供应。
 
以下是我纯人工统计的天府新区可供形成供应的项目情况,我以天府新区直管区为范畴,分板块对天府新区目前在售和待售的项目进行了统计,特别感谢黄曦小哥哥的场外支援,请看下图。
 
目前天府新区直管区待售项目就有约23个,其中部分项目目前处于在售状态,大部分项目处于待售状态。
 
超11万人陆续拥有天府新区资格,影响到底有多大?
备注:以上为人工不完全统计数据,可能有遗漏
 
从上图可以看到,大部分项目都集中在天府中心、锦江生态带和麓山三大板块,而这三个板块也正是目前天府新区开发最集中、关注度最高的板块,对于有置业需求的购房者来说,可选择的机会较多。
 
另一方面来自土地。
 
这里面包括已经出让的和可供形成的两部分。
 
上表中,红色字体部分基本囊括了近两年来,天府新区直管区已经出让的部分重点住宅地块,大多目前案名已定,从表中数据可以看到,大部分项目的体量还是非常可观的。
 
此外是可供形成的部分,不能否认,天府新区是未来成都,可形成供应最大的区域,所以相较其它区域来说,天府新区留给购房者的机会肯定是大大的。
 
综上分析,最后总结三点:
 
1、从存量端来看,天府新区目前供大于求的局面还是非常明显的,再加上后期可供形成的供应量充足,可以说,天府新区能够释放给市场的能量还是较为充分的,所以,我认为,这部分需求的入市,更多的应该是缓解目前天府新区供大于求的局面,所以,购房者无需过分恐慌。
 
2、从供应层面来看,坦白讲,我并没有更多数据支持,但无论是从在售、待售,还是土地层面来看,未来,天府新区的确还有很多值得市场期待的部分,这主要是来源于核心区域供应的密集,实力品牌房企的扎堆,产品形态也呈现了多样化,购房者能够有更多机会可以去满足更高的置业需求。
 
但还有一点需要重视,这也是吴思竹想要补充给大家的。
 
天府新区的供应和存量的确很多,所以从战略上来说,购房者无需恐慌。但是新增需求也是事实存在的,未来局部市场可能会出现供不应求的局面,所以从战术上来说,购房者要引起重视。
 
此外,虽然天府新区可供形成的供应较为庞大,但购房者真正需要担心的应该是天府新区的低价地项目,因为,后续天府新区核心区的土地大概率也是要过万了,那么房价奔2万以上去应该是迟早的事情,所以,趁天府新区房多人少,选择符合需求的项目,尽快上车。
 
3、从购房者的角度来说,需求虽然不会一触即发,但相对于供应端缓慢有节奏的释放,可能会在某个时间段或是某些项目上扩大竞争,所以,购房者需要更加明确自己的需求,主动了解市场及项目的动态,才能尽早、更好的达成置业的需求。

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